市长管不好房价
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不晓得为什么,一听说市长谈房价,我就莫名地有点紧张。
先是北京市副市长李士祥说,北京市区的房价肯定要下降,一是我们的供应量加大了,特别是保障性住房。二是我们的房地产结构发生变化,房价肯定要下来。虽然后来他就改口说这个说法有误,但也没指出误在哪里。
我个人理解李士祥的意思,主要是指住房结构即将发生重大变化。说到底就是,保障房和泛保障房的供应量大增,摊薄了整体房价。北京的住房用地50%划给了保障房,而商品房用地里自住型商品房又要占一半,这两项加起来,占去7成,比去年大得多。反映到统计数据里,房价肯定降。但提醒一句,平均房价降,并不意味着所有住房的房价降。比如,纯商品房现在就还没有看到降价的迹象。
然后,三亚市市长王勇在接受媒体采访时说,调控本身就是错误的。其实*府很难管。最会分析市场的还是市场本身。王勇这么说话,太直接了,但我基本都同意。我相信他说的错误的调控,是指过去的调控方式。
房地产市场*府很难管,是不是就可以全部交给市场自行调节呢?理论上说,我也特别反感各种行*管制,但理性地说,目前的楼市已然畸形,放任发展,市场信号也会失灵。香港是自由经济吧,但特区*府祭起印花税、额外印花税来,手段也很猛。
房地产调控的主要手段,无非是税收、信贷和土地。前段时间杭州几个楼盘大降价,说到底还是供应量压力下的产物。在房价快速上涨期间,加快供应土地,杭州市没有做错——*府获得高收益,房价也受到抑制,一箭双雕。至于是5个还是8个楼盘降价,纯粹是企业市场行为。
要说这方面控制房价最有效的,还是沈阳。沈阳大量供应土地持续了好些年,地产商一边抱怨一边拿地,基本上知名地产商都去沈阳了,那儿的房价也涨,但比起其他二线城市如成都南京等就差得多。
这几年,地方*府用得最多的,还是行*手段。就是限购、限价。譬如,南京市近日出台“宁七条”,明确提出“按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高,则对当季度目标进行动态调整和控制”。
还是在南京,刚刚传出两个楼盘变相降价的消息。南京这两年的土地供应量也很大,需求跟不上,房价涨不动,一些地产商就不得不打折降价。从这个意义上说,行*限价纯属多此一举。
如你所知,李克强总理在*府工作报告里,只字未提“房价”二字。这与本届中央*府充分发挥市场在资源配置中起决定作用的思路是一致的。谈到这里,马上就有朋友反问,那么限购是不是可以取消了?
现有市场形势下,恐怕谁也不敢取消限购。所以,前些天讨论房价是市长还是市场说了算时,我的观点很明确,现在毫无疑问还是市长说了算。且不说限购了,像北京、南京、广州,连开发商都不知道自己的楼盘该卖多少钱,报了一次两次不行,三四次才能摸准。
南京市落实中央的分类调控指示算得上是行动迅速,但另一方面,我更担心的是,会不会有城市打起放松调控的主意?尤其是那些房地产处于下滑通道,土地都卖不出几幅的城市。住建部副部长齐骥也说了,库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。
温州楼市下跌两年了吧,好像没听说温州*府救市。其他城市的房地产市场即使转入下跌,想必也不会比温州更惨。至于楼市崩盘之说,纯是耸人听闻的胡说。假如楼市什么时候陷入调整,建议有关部门盯紧一点,别让任何城市以分类调控的名义救市。
要想管好房地产市场,就必须管好市长的手。
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